Crisis de vivienda en España: escasez de oferta y trabas para construir disparan los precios

España atraviesa una crisis de acceso a la vivienda marcada por el aumento de los precios y una oferta incapaz de responder al crecimiento de la demanda. Según el Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit aproximado de 750.000 viviendas, resultado de la diferencia entre la formación de nuevos hogares y las viviendas terminadas.

La brecha continúa ampliándose. Solo en 2025 se crearon aproximadamente 240.000 hogares, frente a unas 92.000 viviendas terminadas. Mientras tanto, el Instituto Nacional de Estadística (INE) reportó un incremento interanual del 12,2% en los precios de compra durante el segundo trimestre de 2026, y el portal idealista situó el precio medio de oferta del alquiler en 15,1 euros por metro cuadrado en septiembre.

La burocracia y la falta de suelo frenan la construcción

El problema no responde únicamente al crecimiento de la población o la inmigración. La oferta inmobiliaria enfrenta obstáculos administrativos, financieros y productivos que impiden construir al ritmo necesario.

Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), determinadas licencias de construcción pueden tardar hasta dos años, mientras que los procedimientos urbanísticos completos requieren plazos aún mayores. La falta de coordinación entre gobiernos municipales y autonómicos añade incertidumbre y retrasa la disponibilidad de terrenos aptos para edificar.

A estas dificultades se suma la baja productividad del sector. BBVA Research señala que la productividad laboral de la construcción cayó más del 20% desde 2013, mientras que la del conjunto de la economía española aumentó un 5%. La escasez de trabajadores especializados y el envejecimiento de la fuerza laboral limitan también la capacidad de respuesta.

Los controles de alquiler y sus efectos sobre la oferta

En mayo de 2023, el Gobierno de Pedro Sánchez aprobó la Ley 12/2023, que permite establecer límites a los alquileres en zonas declaradas tensionadas, además de incorporar incentivos fiscales y medidas de protección para los inquilinos. Sin embargo, sus efectos sobre la disponibilidad de viviendas generan controversia. Un estudio de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA) señala que los anuncios de viviendas disponibles en Barcelona disminuyeron un 22,2% entre comienzos de 2024 y finales de 2025, mientras que en Madrid solo aumentaron un 3,9%.

La crisis también presenta un problema de distribución territorial. Según datos recogidos por la OCDE, España tiene aproximadamente 3,8 millones de viviendas vacías, pero un tercio se encuentra en municipios de menos de 1.000 habitantes. Solo el 18% está ubicado en ciudades medianas o grandes, donde reside el 53% de la población. Frente a este escenario, una de las alternativas planteadas consiste en flexibilizar la planificación urbana, simplificar los permisos de construcción, reducir cargas tributarias y garantizar reglas estables para propietarios e inversionistas.

El desafío para España será incrementar la oferta de viviendas en las ciudades donde se concentra la demanda. Sin una respuesta suficiente de la construcción, las medidas destinadas a contener los precios podrían tener un alcance limitado y mantener las dificultades de acceso a la vivienda.