Viviendas de Interés Social: ¿por qué el TC establece que su construcción deberá seguir los parámetros de zonificación de cada Municipalidad?

La sentencia del Tribunal Constitucional en torno a la construcción de Viviendas de Interés Social (VIS) en Lima Metropolitana termina con el problema sobre la ejecución de proyectos inmobiliarios de gran altura en zonas donde los edificios no superan, por ejemplo, los 10 pisos. La decisión de los magistrados Morales Saravia, Pacheco Zerga, Gutierrez Tices, Domingo Haro, Monteagudo Valdéz y Ochoa Gardich establece que este tipo de inmuebles podrán ser construidos siempre y cuando se ajusten a los parámetros establecidos por cada Municipalidad. Es decir, si se cumplen con los requisitos de zonificación y los procedimientos técnicos y administrativos.

Resulta que existe un grave problema con la ejecución de este tipo de proyectos, debido a que muchos de ellos son construidos por inmobiliarias que esperan ganar más dinero al vender una mayor cantidad de departamentos con un costo promedio de $1,627 por metro cuadrado (m2).

Si bien las VIS son sumamente importantes para permitir que la mayor cantidad de peruanos puedan acceder a una vivienda digna en el país, lo cierto es que muchas empresas se amparan de esta norma para seguir construyendo grandes edificios en distritos donde la zonificación lo impide. Incluso, generan millonarias coimas en favor de funcionarios corruptos con el objetivo de tergiversar la finalidad de dicho beneficio estatal.

Recordemos que la construcción de viviendas sociales fue establecida por el Decreto Supremo N°12-2021-VIVIENDA, el cual fue firmado por el expresidente transitorio Francisco Sagasti y refrendado por la titular del Ministerio de Vivienda, Solange Fernandez. El referido documento establece que la ejecución de estos proyectos serán posibles siempre y cuando se evidencie la existencia de un “déficit habitacional que no logra ser cubierto con los actuales mecanismos de acceso a la vivienda, agravado por el déficit existente en infraestructura y equipamiento urbano”.

Sin embargo, esto no está ocurriendo en la actualidad, sino que, por el contrario, se han comenzado a construir este tipo de edificaciones en varios distritos de Lima sin considerar la zonificación previamente establecida por cada Municipio. Incluso, en algunas ocasiones estas zonificaciones fueron cambiadas de manera arbitraria para permitir que un inmueble con alta densidad ocupacional pueda ser construido.

Tal es el caso del proyecto High Line de 22 pisos. Este gran edificio estaría ubicado en la intersección de la Av. Caminos del Inca y la Calle Cañón del Pato, en el distrito de Santiago de Surco. Para permitir su ejecución, la zonificación de este terreno fue cambiada a Comercio Zonal cuando previamente era denominada como Residencial de Densidad Baja.

Por supuesto que nadie se opone a que cualquier ciudadano pueda contar con una vivienda propia, no obstante, sí parece inaudito permitir que las autoridades y empresas se aprovechen de este beneficio para dejar de lado las necesidades de miles de habitantes con la finalidad de vender departamentos de, por ejemplo, 32.14 m2 a S/323,257. No solo están “sacándole la vuelta” a la norma, sino que están perjudicando seriamente a decenas de familias que no son capaces de pagar altas sumas de dinero por un departamento con una sola habitación.